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Gli atti piu' importanti che bisogna effettuare nella compra-vendita di un immobile sono due:
La proposta d'acquisto, riguarda i rapporti tra agenzia e compratore. Consiste in un atto indirizzato al proprietario dell'immobile posto in vendita che obbliga il futuro acquirente all'acquisto del bene a determinate condizioni. Il modulo, che viene sottoposto dalle agenzie ai loro clienti, potenziali acquirenti, contiene, oltre alla proposta di acquisto sopra definita, anche dei precisi impegni tra agenzia e cliente. Si tratta, pertanto, di un modulo dal duplice aspetto giuridico per il potenziale acquirente: precontrattuale nei confronti del proprietario dell'immobile; contrattuale nei confronti dell'agenzia. E' bene che sia specificato il termine (meglio se breve: non superiore ai 15 giorni) entro il quale il proprietario deve comunicare se intende o meno accettare la proposta di acquisto del suo immobile. Si consiglia, altresi', di indicare il termine (anch'esso breve) entro il quale deve avvenire la restituzione della somma infruttifera (versata al momento della firma della proposta d'acquisto) nel caso di mancata accettazione della proposta stessa. Evitare, invece, le proposte di acquisto irrevocabili, quelle proposte cioe' che non consentono al cliente, una volta che abbia firmato il modulo, alcuna possibilita' di ripensamento, a meno che non paghi all'agenzia una somma, come penalita'. Fare attenzione, pertanto, che nel modulo sia fissato un termine temporale di validita' della proposta (ad esempio 30 giorni). Si dovrebbe cercare di determinare la durata della proposta sulla base dell'impegno da parte dell'agenzia di arrivare al contratto preliminare.
Il contratto preliminare (comunemente noto anche come "compromesso di vendita"), deve chiaramente indicare le modalita' del contratto definitivo di compravendita. Alla sua firma l'acquirente e' tenuto a versare una somma (per lo piu' a titolo di caparra confirmatoria), pari al 20-25% del valore dell'immobile. Per quanto attiene alla quota restante, questa puo' essere versata in piu' rate, fino al saldo che deve comunque avvenire al momento del rogito notarile. E' importante ricordare che, laddove la somma versata sia una caparra, essa impegna chi la versa e chi la riceve alla stipulazione del successivo atto di compravendita. Pertanto, se colui che ha dato la caparra non volesse piu' comprare l'immobile, il venditore ha diritto a trattenere la somma come caparra. Se, invece, e' il proprietario che non vuole piu' vendere, chi ha versato la somma ha diritto ad avere indietro una somma pari al doppio della caparra stessa. Il diritto a trattenere la caparra, o a pretendere il doppio di questa e' riconosciuto dalla legge. L'interessato all'acquisto (o alla vendita) ha facolta', altresi', di rivolgersi al giudice, chiedendo, se lo preferisce, che il contratto venga portato a termine; oppure che venga sciolto con il riconoscimento di un maggior danno rispetto all'ammontare della caparra. Generalmente dal momento della stipulazione del compromesso al rogito passano alcuni mesi, da un minimo di 3-4 fino ad arrivare ai 10. Un contratto preliminare non ha un contenuto preciso e predeterminato. E' importante, tuttavia, che siano riportati i seguenti elementi: costo dell'immobile e modalita' di pagamento; la presenza (o meno) di un mutuo; determinazione dei tempi di consegna delle chiavi dell'immobile (di solito la consegna avviene al momento del rogito); dichiarazione del proprietario sull'inesistenza di servitu', ipoteche, ed altre pendenze, che possano pregiudicare la piena disponibilita' dell'immobile; dichiarazione del proprietario sull'assenza di irregolarita' edilizie; dichiarazione del proprietario sulla regolarita' fiscale dell'immobile; cartografia dettagliata dell'appartamento; data del rogito e scelta del notaio; penali sul rispetto dei termini contrattuali.
Un consiglio e' quello di registrare il compromesso presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, al fine di evitare possibili scorrettezze da parte del mediatore o del proprietario stesso dell'immobile. Caso tipico e' la vendita dell'immobile ad una terza persona, nonostante sia stato sottoscritto un contratto preliminare, qualora questa terza persona abbia offerto un prezzo piu' alto del precedente acquirente. Per chiarezza espositiva, ricordiamo le recenti innovazioni legislative relative alla trascrizione del contratto preliminare. Il legislatore, innovando le precedenti previsioni codicistiche, tramite la legge 30/1997, tramite la quale ha aggiunto al nostro codice civile l’art.2645 bis, ha previsto, tramite la possibilità di trascrizione del contratto preliminare, una disciplina maggiormente di favore per l’acquirente, il quale, almeno in parte, sarà maggiormente salvaguardato verso atti o fatti illeciti contrattualmente", da parte del venditore.
Il rogito e' il secondo atto fondamentale, e rappresenta l'atto di compravendita vero e proprio, redatto da un notaio, scelto dal compratore. Se il compratore ha diritto di scegliere il notaio, sullo stesso ricade, tuttavia, l'obbligo di pagare le spese notarili, le quali possono variare sensibilmente a seconda del valore dell'immobile. Il rogito conclude definitivamente l'iter della compravendita, ed e' da quel momento che la proprieta' dell'immobile passa dal vecchio al nuovo proprietario. Per quanto riguarda il contenuto del rogito notarile, e' opportuno che esso riporti: le clausole contenute nel contratto preliminare, integrate se del caso da ulteriori precisazioni (consigliate ad esempio, dal notaio di fiducia); l'esatto importo versato per l'acquisto dell'immobile (e comunque non inferiore a quello della rendita catastale moltiplicata per 100), al fine di evitare eventuali accertamenti da parte degli uffici tributari preposti al controllo.
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