ISTRUZIONI

Conoscere e difendere i nostri diritti: "LE SCHEDE" di Adiconsum Piemonte, facili da consultare

IL CONTRATTO DI AFFITTO

La legge 431 del 1998 che regola il settore delle case in affitto consente soltanto 4 tipi di contratti:
1. contratto della durata di quattro anni, rinnovabile per altri 4 anni, con la possibilità per il proprietario di casa e per chi prende l'appartamento in affitto di stabilire liberamente il canone di affitto.
2. contratto della durata di tre anni, con un canone di affitto più basso della media dei prezzi di mercato, definito applicando accordi sindacali stipulati a livello comunale;
3. contratto transitorio che non può superare i diciotto mesi di durata, regolato da accordi comunali fra i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare;
4. contratto per studenti universitari sulla base di contratti tipo stabiliti in accordi, nei Comuni sede di Università, fra le Aziende per il diritto allo studio, le associazioni degli studenti, i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare.

OBBLIGATORIETA' DEL CONTRATTO SCRITTO

I contratti di affitto sono validi soltanto se sono scritti.
Se il proprietario dell'appartamento ti impone un contratto non scritto per evadere il fisco, la legge ti consente di rivolgerti al Giudice per far accertare e dichiarare un contratto di locazione con un canone di affitto (in genere più basso) stabilito in base ad accordi territoriali. Con la sentenza di condanna il giudice imporrà al proprietario di restituirti le somme di danaro incassate in eccedenza ed in nero.

OBBLIGATORIETA' DELLA REGISTRAZIONE

In base alla legge tutti i contratti devono essere registrati. L'imposta di registro è pari al due per cento annuo del canone. Di questa imposta dovrai pagare soltanto la metà mentre il resto dovrà essere pagato dal proprietario.
Se il contratto non viene registrato:
a) né tu né il proprietario potrete ottenere le agevolazioni e le detrazioni fiscali previste dalla legge (sconto imposta registro, detrazioni dalla denuncia dei redditi, ecc.)
b) nel caso di sfratto non potrai essere mandato via dall'appartamento che occupi;
c) il proprietario, al di fuori del regolare contratto di affitto, non potrà pretendere maggiorazioni ed integrazioni dell'affitto stabilite con scritture private non registrate.
I patti contrari e vietati dalla legge
La legge consente di stabilire liberamente molti elementi del contratto di affitto ma stabilisce anche delle regole la cui violazione produce dei casi di nullità:
a) è nulla una durata del contratto inferiore ai quattro anni per i contratti di tipo libero (n.1) e in-feriore ai tre anni per quelli concertati (n.2);
b) è nulla ogni scrittura o ogni impegno che ti obblighi a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato;
c) è nulla ogni clausola che preveda un canone superiore a quello definito negli accordi sindacali per i contratti concertati, per quelli transitori relativi alle aree metropo-litane, e per quelli per studenti;
d) è nulla ogni clausola che comporti un aggravio dei tuoi obblighi economici, come l'accollo di lavori straordinari, penali, interessi, deposito cauzionale eccedente le tre mensilità ed improduttivo.
In tutti questi casi e nelle altre ipotesi di nullità è possibile ricorrere al Giudice per richiedere una pronuncia che accerti la nullità e condanni il proprietario alla restituzione di quanto percepito in eccedenza.

IL CONTRATTO 4ANNI+4ANNI

Questo contratto, detto libero, ha il vantaggio di avere una durata più lunga (4 anni + 4), ma non garantisce un canone di affitto con un prezzo più basso e quindi presuppone una libera determinazione del prezzo dell'affitto basata sulla trattativa tra te ed il proprietario dell'appartamento.
Significa che il canone di affitto e le clausole stabilite rimangono fermi per 8 anni, a meno che dopo i primi 4 anni il proprietario abbia motivi di necessità abitativa (di tipo personale o familiare), debba vendere l'immobile o debba effettuarvi ristrutturazioni.
Il proprietario, sulla base di questo contratto, non potrà richiedere, se non è espressamente previsto, né l'aumento Istat, né la percentuale di integrazione per eventuali lavori urgenti di manutenzione straordinaria effettuati nel corso della locazione.
Questo tipo di contratto non consente al proprietario di usufruire delle agevolazioni fiscali che la legge prevede per il proprietario che affitta a canone calmierato.

IL CONTRATTO A CANONE CALMIERATO

E' un contratto che dura 3 anni e che ha il vantaggio rappresentato dal fatto che il canone di affitto e le altre condizioni contrattuali non possono essere stabilite in una libera trattativa fra te ed il proprietario dell'appartamento, ma devono conformarsi agli accordi sindacali stabiliti a livello territoriale.
Questo contratto prevede delle agevolazioni fiscali e dei canoni di affitto più bassi rispetto alla media.
Se alla prima scadenza non riesci ad accordarti con il proprietario per ottenere un rinnovo del contratto, l'affitto prosegue per altri due anni alle stesse condizioni, dandoti, quindi, la possibilità di cercare un altro alloggio.

COME SI STABILISCE IL CANONE CALMIERATO

Il canone è stabilito, per tutti i Comuni ad alta tensione abitativa, nella trattativa territoriale tra le associazioni di categoria. Ogni Comune è suddiviso in zone e per ogni zona viene determinata nella contrattazione la fascia di oscillazione del canone. Il canone effettivo di un alloggio potrà essere agevolmente ricavato, in quanto negli accordi sono presenti una serie di elementi, (tipologia dell'alloggio, condizioni di manutenzione, pertinenze, dotazione di impianti e servizi) rapportati all'ambito delle zone di ubicazione dell'immobile. Il canone così ricavato è un vero e proprio canone legale e quindi ogni patto che stabilisca un affitto eccedente questa misura è nullo e ti da diritto di ottenere la restituzione delle somme pagate in eccedenza (in più).
La forma del contratto deve essere scritta e deve utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Mini-steriale 5/3/99 e recepito dagli accordi territoriali.

DOVE TROVARE I VALORI DEI CANONI DI AFFITTO

Le tabelle con i valori stabiliti nella contrattazione ed i relativi parametri per stabilire il canone effettivo si possono trovare presso gli uffici del Comune o presso le sedi delle organizzazioni sindacali degli inquilini e della proprietà.

LE CARATTERISTICHE PIU' IMPORTANTI DI QUESTO CONTRATTO

a) rinnovo tacito in assenza di disdetta;
b) possibilità di recesso anticipato per l'inquilino;
c) Istat non superiore al 75%;
d) ricorso a una Commissione di conciliazione in caso di contrasti;
e) interessi legali sul deposito attualmente pari al 3 %;
f) richiamo agli accordi sulle spese condominiali;
g) una dettagliata descrizione sullo stato dell'alloggio e degli impianti.

IL CONTRATTO TRANSITORIO

I contratti transitori spesso hanno rappresentato una scappatoia alle regole e al fisco e una sostanziale situazione di svantaggio per molti inquilini costretti a pagare canoni periodicamente aumentati in assenza di garanzie legali e tutele. La nuova legge disciplina in modo migliore questo tipo di contratti che non possono durare più di diciotto mesi e che devono riguardare esigenze transitorie reali o del proprietario o dell'inquilino espressamente indicate.
Il canone di affitto nelle aree metropolitane e in tutti i capoluoghi di provincia non può superare quello stabilito negli accordi territoriali del canale concertato.
I contratti di questo tipo, oltre che la forma scritta, devono utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto mi-nisteriale 5/3/99 e recepito dagli accordi territoriali. Una specifica garanzia contro le simulazioni ed i raggiri è data dall'obbligo che ha il proprietario di riconfermare alla scadenza del contratto i motivi di transitorietà. Se non lo fa il contratto si trasforma in normale contratto quattro più quattro a canone però calmierato.
Il contratto ha le stesse caratteristiche di quello cosiddetto libero.

IL CONTRATTO PER STUDENTI FUORI SEDE

Questo tipo di contratto ha una durata che non può superare 36 mesi. Il contratto è automaticamente rinnovabile a vantaggio dello studente-inquilino, nel senso che alla prima scadenza il proprietario non può risolvere il contratto.
Il canone è definito negli accordi comunali fra le Aziende per il diritto allo studio, le associazioni degli studenti, i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare, che dovranno tener conto anche della durata, della presenza del mobilio, di particolari clausole e delle eventuali modalità di rilascio.
Il contratto oltre ad avere la forma scritta deve utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto mi-nisteriale 5/3/99 e recepito dagli accordi territoriali.
Il contratto ha le stesse caratteristiche del contratto cosiddetto libero.

IL SUBAFFITTO E IL COMODATO

Il subaffitto totale dell'immobile e la cessione a terze persone del contratto per farli subentrare come inquilini è vietato e può essere motivo di sfratto con risoluzione per grave inadempienza da parte del'inquilino che ha subaffittato. Il su-baffitto parziale, invece, che consente ad altre persone l'utilizzo di parte dell'appartamento mentre l'altra seguita ad essere utilizzata dall'inquilino principale è consentito, salvo il caso in cui nel contratto si inserisca una clausola che lo vieti espressamente. Nel caso di subaffitto consentito l'inquilino ha l'onere di comunicare al locatore il nominativo della persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani subaffittati.
Il comodato è invece quel contratto che consente l'uso gratuito di un alloggio e quindi, a differenza della locazione, non prevede il pagamento di un affitto.
Quando il proprietario dell'appartamento ricorre ad un comodato per aggirare gli obblighi fiscali, mentre tu paghi ugualmente l'affitto, se sei in grado di provare il pagamento di un affitto regolare puoi rivolgerti al Giudice per chiedere che venga accertata la locazione e per ottenere la restituzione di tutte le somme pagate che eccedano i canoni concordati negli accordi locali.

LE REGOLE PER I CONTRATTI STIPULATI PRIMA DEL 30/12/98

La legge 431/98 ha stabilito che ai contratti sorti prima del 30 dicembre 1998, per la loro intera durata, e ai giudizi in corso alla data del 30 dicembre 1998, si applicano in via transitoria le vecchie regole.
Sarà perciò possibile chiedere l'applicazione dell'equo canone e la restituzione delle somme pagate illegittimamente sulla base di fasulli contratti transitori, di inesistenti usi diversi, di foresterie simulate, di affitto di posti letto o subaffitto di stanze senza alcuna caratteristica alberghiera.

A CARICO DEL PROPRIETARIO

Il riscaldamento, le spese condominiali, l'obbligo dei lavori a carico del proprietario
Sono a tuo carico il servizio di pulizia, la gestione corrente dell'ascensore, l'acqua, l'energia elettrica delle parti comuni, la gestione corrente del riscaldamento e la spesa per il portierato al 90%.
In ogni caso hai diritto a ottenere la distinta analitica delle spese, a esaminare i documenti giustificativi delle spese e a partecipare con diritto di voto all'assemblea sul riscaldamento.
Nei contratti può essere previsto il richiamo ad accordi collettivi tra i sindacati degli inquilini e le associazioni della proprietà per una diversa ripartizione delle spese.
Tutte le riparazioni necessarie, escluse quelle di piccola manutenzione e di ordinaria manutenzione, sono a carico del proprietario che ha una responsabilità per i difetti ed i guasti dell'immobile e degli impianti (Codice Civile, articoli 1576, 1577, 1578, 1579, 1580, 1581).

LE TRATTATIVE E LE AGENZIE

La fase di trattative per la stipula o il rinnovo di un contratto di locazione è molto importante dal momento che sono previsti vari tipi di contratti che fanno riferimento oltre che alla legge anche ad una serie di successivi atti normativi nei quali interviene il ruolo dell'organizzazione sindacale degli inquilini: la convenzione nazionale, i decreti del Governo che recepiscono la convenzione, gli accordi e i contratti tipo territoriali.
C'é poi la necessità di conoscere ed essere informati minuziosamente dei vantaggi fiscali e delle agevolazioni che un tipo di contratto comporta rispetto ad un altro.
Per questi motivi la legge 431/98 ti offre la possibilità di essere assistito nella stipula dei contratti da una organizzazione sindacale. Questa assistenza anche se non è obbligatoria è senza dubbio opportuna per districarsi nella legislazione e all'interno degli accordi depositati.
Spesso nell'affitto di un appartamento ci si trova ad avere a che fare con un agente immobiliare.
In questi casi occorre:
a) accertarsi che l'agente sia iscritto al ruolo dei mediatori presso la Camera di Commercio;
b) pretendere che l'incarico di mediazione sia un vero e proprio contratto;
c) verificare che nel contratto di mediazione non sia inserita alcuna delle venti clausole vessatorie previste nella legge 52/96;
d) definire con precisione percentuale e modalità di pagamento della provvigione (che non è dovuta se l'agente non è iscritto al ruolo);
e) definire con precisione i costi di eventuali interventi aggiuntivi (quali misurazioni di superfici, visure catastali, verifiche impianti).

SFRATTO E CESSAZIONE DEL CONTRATTO

Lo sfratto è il provvedimento con cui il Giudice ordina all'inquilino di riconsegnare e rilasciare l'appartamento. I tipi di provvedimento esistenti sono 4:
1. Sfratto per finita locazione che avviene alla scadenza del contratto (dopo otto anni per i contratti liberi, dopo cinque anni per i contratti concertati, alle singole scadenze previste negli accordi locali per i contratti transitori e per studenti);
2. Sfratto per necessità che avviene quando il proprietario intende riutilizzare l'alloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge o per effettuare lavori tassativamente indicati (dopo il primo quadriennio per i contratti liberi, dopo tre anni per quelli concertati, non è prevista tale ipotesi per i contratti brevi);
3. Sfratto per morosità nel caso di mancato pagamento del canone di affitto. Se non paghi il canone di affitto, trascorsi venti giorni dalla scadenza del pagamento, puoi subire un provvedimento di sfratto per morosità a seguito di una intimazione di fronte al Giudice. In presenza di difficoltà economiche puoi chiedere al magistrato un termine per il pagamento dei canoni scaduti, termine che il Giudice può accordare per un periodo non superiore a novanta giorni.
4. Risoluzione per inadempimenti che riguarda una serie di casi nei quali il Giudice, se accerta un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte tua (ad esempio abbandono dell'alloggio, subaffitto se vietato, cam-bio d'uso non consentito, ecc.), emette una sentenza che ordina il rilascio dell'appartamento.

LA PROROGA DELLO SFRATTO

Con il provvedimento che ordina all'inquilino di rilasciare l'appartamento il Giudice indica anche la data di rilascio.
Questa data non è prorogabile nei casi di necessità, morosità e inadempienza contrattuale. La data può essere, invece, prorogata per gli sfratti per finita locazione, nei Comuni ad alta tensione abitativa e nei capoluoghi di provincia. In questo caso puoi chiedere al Magistrato che fissi nuovamente il termine di rilascio concedendo quindi una proroga che normalmente non può superare i sei mesi ma in alcuni casi specifici di bisogno sociale (anziani ultrasessantacinquenni, handicappati, disoccupati e cassaintegrati, ecc.) può arrivare al termine lungo di diciotto mesi. Alla domanda si deve allegare, oltre che le attestazioni di reddito e sulla composizione familiare, ogni altro documento utile ai fini della valutazione dello stato di bisogno e della necessità della proroga.

RECESSO DAL CONTRATTO

Il proprietario dell'appartamento per poter recedere dal contratto deve attendere le relative scadenze inviando le disdette per necessità o per finita locazione nei termini previsti.

L'inquilino, invece, può recedere in anticipo alla scadenza del contratto in due ipotesi:
1. se questa possibilità viene esplicitamente prevista ed indicata in una clausola del contratto di locazione;
2. indipendentemente da quanto prevede il contratto c'è in ogni caso la possibilità dell'inquilino di recedere dal contratto, interrompendone gli effetti, in presenza di gravi motivi che possono riguardare trasferimenti di lavoro, gravi situazioni familiari, ecc.
In entrambi i casi dovrai dare preventivo avviso al proprietario, normalmente nel termine dei sei mesi anche se il contratto può indicare anche un termine minore.

ESECUZIONE DELLO SFRATTO

Esauriti tutti i termini di proroga, dopo la data di fissazione del rilascio stabilita dal Giudice, se l'inquilino non riconsegna l'immobile il proprietario ha diritto ad eseguire forzatamente, con l'Ufficiale Giudiziario e con l'ausilio della Forza pub-blica, il provvedimento. Tuttavia possono eseguire gli sfratti solo i proprietari che dimostrino di avere rispettato nel corso della locazione tutti gli adempimenti imposti dalle normative fiscali.
Il proprietario prima di dare inizio all'esecuzione deve obbligatoriamente inviare all'inquilino un atto di precetto; è all'interno di tale atto che devono essere indicati:
a) gli estremi di registrazione del contratto,
b) gli estremi della denuncia ICI;
c) gli estremi della dichiarazione dei redditi contenente il reddito ricavato dall'immobile;
d) gli estremi del versamento ICI.
L'inesistenza o l'inesattezza di questi dati, che costituiscono condizione per l'esecuzione dello sfratto, impediscono l'esecuzione stessa. Questo non solo se lo sfratto è per finita locazione ma anche nei casi di sfratto per necessità, morosità, inadempienza contrattuale.
L'inquilino che accerti la mancanza della dichiarazione o abbia dubbi sulla veridicità della eventuale dichiarazione notificata può opporsi all'esecuzione bloccando di fatto la procedura di rilascio.

IL DIRITTO ALLA CSA E ALL'ABITAZIONE PUBBLICA

Centri di accoglienza.
Per centri di accoglienza si intendono le strutture alloggiative che, anche gratuitamente, provvedono alle immediate esigenze alloggiative ed alimentari, nonché, ove possibile, all'offerta di occasioni di apprendimento della lingua italiana, di formazione professionale, di scambi culturali con la popolazione italiana, e all'assistenza socio-sanitaria degli stranieri impossibilitati a provvedervi autonomamente.
Si può essere ospitati nei centri di accoglienza soltanto per il tempo strettamente necessario al raggiungimento dell'autonomia personale per le esigenze di vitto e alloggio nel territorio in cui vive lo straniero.
Le regioni, in collaborazione con le province e con i comuni e con le associazioni e le organizzazioni di volontariato, predispongono centri di accoglienza destinati ad ospitare cittadini stranieri regolarmente soggiornanti per motivi diversi dal turismo, che siano temporaneamente impossibilitati a provvedere autonomamente alle proprie esigenze alloggiative e di sussistenza. Il sindaco, quando vengano individuate situazioni di emergenza, può disporre l'alloggiamento nei centri di accoglienza di stranieri non in regola con le disposizioni sull'ingresso e sul soggiorno nel territorio dello Stato, ferme restando le norme sull'allontanamento dal territorio dello Stato degli stranieri in tali condizioni.
Alloggi sociali
Lo straniero regolarmente soggiornante può accedere ad alloggi sociali, collettivi o privati, predisposti, secondo i criteri previsti dalle leggi regionali, dai comuni di maggiore insediamento degli stranieri o da associazioni, fondazioni o organizzazioni di volontariato, ovvero da altri enti pubblici o privati, nell'ambito di strutture alloggiative, prevalentemente organizzate in forma di pensionato, aperte ad italiani e stranieri, finalizzate ad offrire una sistemazione alloggiativa dignitosa a pagamento, secondo quote calmierate, nell'attesa del reperimento di un alloggio ordinario in via definitiva.
Edilizia residenziale pubblica (case popolari)
Gli stranieri titolari di carta di soggiorno e gli stranieri regolarmente soggiornanti che siano iscritti nelle liste di collocamento o che esercitino una regolare attività di lavoro subordinato o di lavoro autonomo hanno diritto di accedere, in condizioni di parità con i cittadini italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai servizi di intermediazione delle agenzie sociali eventualmente predisposte da ogni regione o dagli enti locali per agevolare l'accesso alle locazioni abitative e al credito agevolato in materia di edilizia, recupero, acquisto e locazione della prima casa di abitazione.